РЫНОК ПРОМЫШЛЕННЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ОБЪЕКТОВ В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ:   1 ПОЛУГОДИЕ 2012 Г.

Объект исследования

Рассматривались земельные участки промышленной категории и участки категории земель поселений с разрешенным использованием под производственно-складские цели. Рассматривались также участки сельскохозяйственной категории, перевод которых в земли промышленного использования практически предрешен (т.е. в том или ином виде проведено зонирование территории, на которой расположены такие участки, либо имеются другие регламентирующие документы, определяющие перевод таких участков).

Использованные источники

При построении картины рынка использовались собственная база данных компании PETERLAND, материалы специализированных печатных изданий («Коммерческая недвижимость», «БН», «Деловой Петербург», «Пригород» и др.), материалы риэлтерских и консалтинговых компаний, опубликованные в СМИ или размещенные в Интернете, и данные из частных источников. Общее число использованных источников – 150. Результаты проведенного исследования представлены ниже на картах и диаграммах.

Исходные данные

Количество рассмотренных предложений за 1 полугодие 2012 г. составило 1011 объектов:

1. Территориальное распределение

Основное количество предлагаемых объектов – более 90% – расположено вблизи Санкт-Петербурга и его пригородах: на расстоянии до 30-35 км от Кольцевой автодороги (КАД), внутри большого кольца (трасса А-120). На Карте 1 представлено территориальное распределение этих объектов.

Как видно из Карты 1, в территориальном распределении выделяются несколько зон "сгущения", в которые группируются участки. В основном эти зоны расположены вдоль основных транспортных магистралей и на пересечениях выездов из Санкт-Петербурга с КАД. Однако значительная часть промышленных участков и объектов расположена и внутри КАД – в городской черте.

Самое большое число промышленных участков – около 100, расположено в зоне Восточный сегмент КАД – Янино – Мурманское шоссе. Также большое скопление участков можно заметить у внешней границы КАД на юге в районе Шушары, в районе пересечения КАД, Волхонского и Таллинского шоссе, а также в северной части КАД в зоне Парнас.

На Карте 2 представлено территориальное распределение производственных комплексов.

Необходимо отметить, что картина предложений здесь постепенно менялась – по сравнению с предыдущими годами количество производственных комплексов в экспозиции выросло. И если раньше распределение их по территории Санкт-Петербурга и Ленобласти было более или менее равномерным, то теперь можно выделить несколько зон скопления предложений – они в основном совпадают с крупными промышленными зонами Санкт-Петербурга. Наибольшее количество предложений находится в городской зоне южнее Обводного канала (зона Центр) и в зоне "Колпино-Металлострой", в которых располагаются многие промышленные предприятия города.

2. Распределение участков и производственных комплексов по размерам (площадям)

Общая площадь рассмотренных земельных участков составляет 7960 га. В зависимости от площади все участки были разбиты по группам. На Диаграмме 1 представлено распределение предлагаемых промышленных земельных участков по группам, а также соотношение количества участков в группе и суммарной занимаемой ими площади.

Как можно видеть, наибольшее количество предложений составляют участки площадью до 5 га – 59% от всего количества предложений, хотя при этом они занимают наименьшую площадь – 10% от суммарной площади участков (или 778 га). Основную же площадь – 64% от суммарной площади (или 5169 га), занимают крупные земельные массивы размером более 25 га, число которых невелико – 10% от всего количества предложений.

Здесь необходимо иметь в виду, что многие крупные земельные участки в Ленобласти размером от 10 и более гектар – это участки с категорией земель сельскохозяйственного назначения, но позиционируемые, тем не менее, как земли для промышленного использования, ввиду того, что находятся в фактически сформированных (или формирующихся) промышленных зонах, либо уже включены в состав территорий промышленного зонирования в принятых или разрабатываемых генеральных планах муниципальных образований Ленобласти.

На такие же группы по занимаемой площади были разбиты и производственные комплексы. Распределение их по группам, а также соотношение количества объектов в группе и суммарной занимаемой ими площади показаны на Диаграмме 2.

Картина распределения здесь другая: большинство производственных комплексов имеет размер до 2 га – 70%, еще 27% комплексов имеют площадь от 2 до 10 га, и только 3% предложений – свыше 10 га.

3. Обеспеченность инженерными коммуникациями

Одним из самых важных моментов при выборе участка промышленного назначения является наличие инженерных коммуникаций или возможность их подключения. На Диаграмме 3 представлена картина обеспеченности земельных участков и производственных комплексов инженерными сетями.

Как можно видеть, полностью обеспеченных коммуникациями земельных участков предлагается не много – 11% от общего числа предложений, но 25% участков также могут считаться пригодными для использования (на них проведены согласования и/или получены ТУ). В основной же массе предложений (66%) участки являются слабо разработанными либо вовсе нетронутыми полями.

Совершенно иная картина наблюдается для производственных комплексов: 78% объектов полностью обеспечены инженерными сетями и коммуникациями, для 9% имеются точки подключения и/или получены ТУ. Таким образом, почти 90% предложений подходят для дальнейшего использования.

4. Ценовое распределение

Цены предложений промышленных участков и объектов представлены в большинстве случаев в долларах США – 50%, в рублях – 41%. В Евро экспонируется лишь 9% предложений. При построении ценовой картины рынка все цены предложений пересчитывались в доллары США по курсу 31 руб. за $1 и €0.74 за $1 (средние курсы за 1 полугодие 2012 г.).

Как видно из представленной выше Карты 1, участки группируются в несколько зон, каждая из которых характеризуется определенной ценовой однородностью и расположением вдоль основных транспортных магистралей и выездов из Санкт-Петербурга. На Карте 3 эти зоны выделены цветовыми пятнами, и для каждой такой зоны показаны общее количество предложений, занимаемая ими суммарная площадь и средняя цена входящих в нее промышленных земельных участков.

Что касается картины цен на производственные комплексы, то цены на них зависят не только от локации или наличия инженерной обеспеченности, но и от количества и стоимости входящих в их состав цехов, зданий, сооружений и т.п. Поэтому говорить о каком-либо ценовом распределении здесь не имеет смысла.

(*) ПРИМЕЧАНИЕ: информацию по средним ценам участков, входящих в выделенные зоны, а также другую детальную информацию можно получить по запросу, обратившись в офис компании PETERLAND (см. Контакты).

5. Динамика цен предложений

На Диаграмме 4 приведена поквартальная динамика средних цен промышленных участков для некоторых выделенных на Карте 3 зон.

(*) ПРИМЕЧАНИЕ: конкретную информацию по средним ценам участков и их динамике за последнее полугодие, а также другую детальную информацию можно получить по запросу, обратившись в офис компании PETERLAND (см. Контакты).

См. также:
Обзор рынка промышленной земли в СПб за 1-ое полугодие 2013 г.

© 2006-2019 Авторские права на данные материалы и оформление принадлежат ООО "ПЕТЕРЛЭНД". При использовании материалов ссылка на компанию "ПЕТЕРЛЭНД" обязательна, для Интернет-изданий обязательна гиперссылка на сайт www.peterland.info