РЫНОК ПРОМЫШЛЕННЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ОБЪЕКТОВ В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ:   4 КВАРТАЛ 2010 Г.

Объект исследования

Рассматривались земельные участки промышленной категории и участки категории земель поселений с разрешенным использованием под производственно-складские цели. Рассматривались также участки сельскохозяйственной категории, перевод которых в земли промышленного использования практически предрешен (т.е. в том или ином виде проведено зонирование территории, на которой расположены такие участки, либо имеются другие регламентирующие документы, определяющие перевод таких участков).

Использованные источники

При построении картины рынка использовались собственная база данных компании PETERLAND, материалы специализированных печатных изданий («Коммерческая недвижимость», «БН», «Деловой Петербург», «Пригород» и др.), материалы риэлтерских и консалтинговых компаний, опубликованные в СМИ или размещенные в Интернете, и данные из частных источников. Общее число использованных источников – 137. Результаты проведенного исследования представлены ниже на картах и диаграммах.

Исходные данные

Количество рассмотренных предложений за 4 квартал 2010 г. составило 868 объектов:

число земельных участков	–    624   (72%)
число производственных комплексов	–    244   (28%)

Общая площадь рассмотренных земельных участков составила 8470 га, площадь производственных комплексов – 720 га.

1. Территориальное распределение

Основное количество предлагаемых объектов – более 90% – расположено вблизи Санкт-Петербурга и его пригородах: на расстоянии до 30-35 км от КАД, внутри большого кольца (трасса А-120). На Карте 1 представлено территориальное распределение этих объектов.

Как видно из Карты 1, в территориальном распределении выделяются несколько зон, в которые группируются участки, и которые расположены вдоль основных транспортных магистралей и выездов из Санкт-Петербурга. Самое большое число промышленных участков – около 100, расположено в зоне Восточный сегмент КАД – Янино – Мурманское шоссе, также большое скопление участков можно заметить у внешней границы КАД на юге в районе Шушары, в районе пересечения КАД, Волхонского и Таллинского шоссе, а также в северной части КАД в зоне Парнас.

На Карте 2 представлено территориальное распределение производственных комплексов.

Как можно видеть, в отличие от распределения земельных участков, производственные комплексы распределены по территории Санкт-Петербурга и Ленобласти более или менее равномерно. Можно выделить лишь зону южнее Обводного канала в СПб и зону Колпино-Металлострой, в которых, собственно, и располагаются многие промышленные предприятия города.

2. Распределение участков по размерам (площадям)

Общая площадь рассмотренных земельных участков составляет 8470 га. В зависимости от площади все участки были разбиты по группам. На Диаграмме 1 представлено распределение предлагаемых промышленных земельных участков по группам, а также соотношение количества участков в группе и суммарной занимаемой ими площади.

Как можно видеть, наибольшее количество предложений составляют участки площадью до 5 га – 57% от всего количества предложений, хотя при этом они занимают наименьшую площадь – 9% от суммарной площади участков (или 740 га). Основную же площадь – 69% от суммарной площади (или 5853 га), занимают крупные земельные массивы размером более 25 га, число которых невелико – 12% от всего количества предложений.

Здесь необходимо иметь в виду, что многие крупные земельные участки в Ленобласти размером от 10 и более гектар – это участки с категорией земель сельскохозяйственного назначения, но позиционируемые, тем не менее, как земли для промышленного использования, ввиду того, что находятся в фактически сформированных (или формирующихся) промышленных зонах, либо уже включены в состав территорий промышленного зонирования в принятых или разрабатываемых генеральных планах муниципальных образований Ленобласти.

Что касается размеров участков производственных комплексов, то основная масса предлагаемых объектов имеет размер до 2 га – 58%, еще 25% комплексов имеют площадь от 2 до 5 га, и только 3% предложений – свыше 10 га.

3. Обеспеченность инженерными коммуникациями

Одним из самых важных моментов при выборе участка промышленного назначения является наличие инженерных коммуникаций или возможность их подключения. На Диаграмме 2 представлена картина обеспеченности земельных участков и производственных комплексов инженерными сетями.

Как можно видеть, полностью обеспеченных коммуникациями земельных участков предлагается не много – 9% от общего числа предложений, но 25% участков также могут считаться пригодными для использования (на них проведены согласования и/или получены ТУ). В основной же массе предложений (66%) участки являются слабо разработанными либо вовсе нетронутыми полями.

Совершенно иная картина наблюдается для производственных комплексов: 77% объектов полностью обеспечены инженерными сетями и коммуникациями, для 13% имеются точки подключения и/или получены ТУ. Таким образом, около 90% предложений подходят для дальнейшего использования.

4. Ценовое распределение

Цены предложений промышленных участков и объектов представлены в большинстве случаев в долларах США – 45%, в рублях – 43%. В Евро экспонируется лишь 12% предложений. При построении ценовой картины рынка все цены предложений пересчитывались в доллары США по курсу 30 руб. за $1 и €0.73 за $1 (средние курсы за 4 квартал 2010 г.).

Как видно из представленной выше Карты 1, участки группируются в несколько зон, каждая из которых характеризуется определенной ценовой однородностью и расположением вдоль основных транспортных магистралей и выездов из Санкт-Петербурга. На Карте 3 эти зоны выделены цветовыми пятнами, и для каждой такой зоны показаны общее количество предложений, занимаемая ими суммарная площадь и средняя цена входящих в нее промышленных земельных участков.

Что касается картины цен на производственные комплексы, то цены на них зависят не только от локации или наличия инженерной обеспеченности, но и от количества и стоимости входящих в их состав цехов, зданий, сооружений и т.п. Поэтому говорить о каком-либо ценовом распределении здесь не имеет смысла.

5. Динамика цен предложений

На Диаграмме 3 приведена поквартальная динамика средних цен промышленных участков для некоторых выделенных на Карте 3 зон.

Приведенная диаграмма показывает, что средние цены на земельные участки промышленного назначения в 4 квартале 2010 г. мало изменились по сравнению с предыдущими двумя кварталами, так что можно говорить о стабилизации цен в этих зонах с незначительными колебаниями. Лишь в зоне "Шушары" цены продолжили падение.

В 4 квартале 2010 года по-прежнему сохраняется повышенный интерес к промышленным землям и объектам, хотя также по-прежнему количество заключенных сделок мало.

Обзор рынка промышленной земли и производственных комплексов в СПб за 2 полугодие 2011 г.

© 2006-2012 Авторские права на данные материалы и оформление принадлежат ООО "ПЕТЕРЛЭНД". При использовании материалов ссылка на компанию "ПЕТЕРЛЭНД" обязательна, для Интернет-изданий обязательна гиперссылка на сайт www.peterland.info