Основные положения земельного законодательства в РФ

ЗАКОНОДАТЕЛЬНАЯ БАЗА

В Российской Федерации правовой режим имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется следующими основными Федеральными Законами:

1. "Земельный кодекс Российской федерации"
2. "О государственном земельном кадастре"
3. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"
4. "О землеустройстве"
5. "О разграничении государственной собственности на землю"
6. "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"
7. "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую"

КАТЕГОРИИ И ВИДЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Согласно Земельному кодексу РФ, все земли на территории Российской Федерации подразделяются на 7 категорий:

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли поселений;
• земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
• земли особо охраняемых территорий и объектов;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли запаса.

Земли сельскохозяйственного назначения

К этой категории относятся земли, которые находятся за чертой поселений, и которые предоставлены для нужд сельского хозяйства. В их составе выделяют:

• Сельскохозяйственные угодья - земли, предназначенные только для выращивания сельхозпродукции, это пашни, сенокосы, пастбища, земли, занятые многолетними насаждениями, - они имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.
• Земли, занятые различными сельскохозяйственным объектами - внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, - используемыми для сельхозпроизводства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Земли в этой категории разрешено использовать:

1. для ведения сельскохозяйственного производства и/или других, связанных с сельскохозяйственным производством, целей;
2. для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства;
3. для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ);
4. для садоводства или огородничества;
5. для дачного строительства;
6. для ведения животноводства, сенокошения и выпаса скота;
7. для ведения подсобного сельского хозяйства и др.

При этом вид разрешенного землепользования выбирается правообладателем самостоятельно. Исключения делаются лишь для особо ценных сельскохозяйственных угодий, которые устанавливаются нормативными актами субъектов федерации.

Следует отметить, что правовое положение и деятельность садоводческих (огороднических) объединений граждан регулируется также Федеральным Законом "О садоводческих объединениях".

Земли поселений

Таковыми признают земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой (границами) от земель других категорий.

Поселения в РФ подразделяют на городские (города, поселки) и сельские (села, станицы, деревни, хутора и т.д.).

В состав земель поселений могут входить земельные участки, отнесённые в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

1. жилым;
2. общественно-деловым;
3. производственным;
4. инженерных и транспортных инфраструктур;
5. рекреационных;
6. сельскохозяйственного использования;
7. специального назначения;
8. военных объектов;
9. иным территориальным зонам.

Для каждой зоны устанавливают градостроительные регламенты, определяющие содержание правового режима отдельных земельных участков. Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливают единый градостроительный регламент. Он обязателен для исполнения всеми собственниками, пользователями, владельцами-арендаторами независимо от форм собственности и иных прав на участки.

Земли промышленности

Данная категория земель включает в себя земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов промышленности.

В ее составе в зависимости от характера задач выделяют следующие земли:

1. промышленности;
2. энергетики;
3. транспорта;
4. связи, радиовещания, телевидения и информатики;
5. для обеспечения космической деятельности;
6. земли обороны и безопасности;
7. иного специального назначения.

Характерная особенность многих из них - наличие охранных, санитарно-защитных и иных зон с особыми условиями использования. Это ограничивает права собственников, землепользователей и арендаторов земельных участков.

Земли особо охраняемых территорий и объектов

К данной категории относятся земли, которые полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и оборота, в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления и для которых установлен особый правовой режим.

К ним относят:

1. особо охраняемые природные территории, в том числе лечебно-оздоровительные местности и курорты;
2. земли природоохранного назначения;
3. земли рекреационного назначения;
4. земли историко-культурного назначения;
5. иные особо ценные земли.

Земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса

К этим категориям относят:

1. лесные и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (земли лесного фонда);
2. земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов и выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов и иных водохозяйственных сооружений (земли водного фонда);
3. земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам и юридическим лицам (земли запаса). Использование земель запаса допускается только после перевода их в другую категорию.

РАЗГРАНИЧЕНИЕ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ

1. В государственной (федеральной) собственности могут находиться земли всех категорий, при этом к исключительному праву владения государством относятся:

• все земли лесного фонда;
• часть земель водного фонда;
• земли запаса.

2. В частной собственности у физических или юридических лиц (независимо от их организационно-правовой формы) могут находиться земли любых категорий, кроме земель лесного и водного фондов и земель запаса.

ИЗМЕНЕНИЕ КАТЕГОРИЙ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Отнесение земель к категориям, перевод из одной категории в другую, регламентируется Земельным кодексом РФ, Федеральным законом "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами РФ, законами и нормативными правовыми актами субъектов РФ, и осуществляется:

• Правительством РФ - в отношении земель, находящихся в федеральной собственности;
• органами исполнительной власти субъектов РФ - в отношении земель, находящихся в собственности субъектов РФ, а также земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной и частной собственности;
• органами местного самоуправления - в отношении земель, находящихся в муниципальной и частной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения.

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию возможен, в частности, по следующим обстоятельствам:

• при установлении или изменении черты поселения;
• при размещении промышленных объектов (при непригодности земель для сельскохозяйственных нужд);
• при строительства объектов культурно-бытового, социального, образовательного назначения, дорог и т.д. (при условии невозможности размещения подобных объектов в иных местах).

Не допускается перевод земель сельскохозяйственного назначения, если их кадастровая стоимость на 50% и более превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также не допускается перевод особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий.

Перевод земель поселений в другую категорию, а также перевод земель других категорий в земли поселений

Установление или изменение черты поселений является переводом земель поселений в другую категорию либо переводом земли другой категории в земли поселений.

Орган государственной власти, утвердивший проект черты поселения, направляет в орган, осуществляющий ведение государственного земельного кадастра, копию акта о установлении или изменении черты поселения для внесения соответствующих изменений в документы государственного земельного кадастра.

Перевод земель промышленности в другую категорию

Перевод земель промышленности в другую категорию осуществляется без ограничений, за исключением случаев, когда требуется рекультивация использовавшейся земли.

Перевод земель особо охраняемых территорий в другую категорию

Перевод земель особо охраняемых территорий в другую категорию осуществляется при наличии положительных заключений государственной экологической экспертизы или других, установленных ФЗ, экспертиз в случае, если их целевое использование невозможно.

Перевод земель лесного фонда в другую категорию

Перевод земель лесного фонда в другую категорию допускается в случае:

• если изменение их целевого назначения предусмотрено лесоустроительной документацией или документами территориального планирования;
• в связи с установлением или изменением черты поселений;
• в целях создания особо охраняемых природных территорий.

В иных случаях перевод земель лесного фонда осуществляется только при наличии положительного заключения государственной экологической экспертизы и осуществляется в соответствии с лесоустроительной документацией, в частности в связи с:

• невозможностью дальнейшего использования;
• прекращением нужд лесного хозяйства;
• необходимостью обеспечения обороны страны и безопасности государства;
• необходимостью обеспечения нужд сельского хозяйства, энергетики;
• добычей полезных ископаемых при невозможности осуществить меры по рекультивации земель.

Перевод земель водного фонда в другую категорию

Перевод земель водного фонда в другую категорию допускается в случае:

• создания особо охраняемых территорий;
• установления или изменения черты поселений;
• размещения объектов государственного или муниципального значения при отсутствии иных вариантов их размещения;
• прекращение существования водных объектов или изменение их русла, границ, местоположения при наличии положительного заключения государственной экологической экспертизы.

Перевод земель запаса в другую категорию

Перевод земель запаса в другую категорию осуществляется только после формирования в установленном порядке земельного участка, в отношении которого принимается акт о переводе.

Отказ в переводе земельных участков из одной категории в другую

Перевод земель из одной категории в другую не допускается в случае:

• установления ограничения либо запрета на перевод в соответствии с Федеральным Законодательством;
• наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы;
• несоответствия целевого назначения утверждённым документам территориального планирования.